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Hoy publicamos un artículo de nuestro colega y compañero José Antonio Pellicer sobre los cambios que se han introducido en la nueva Ordenanza de la ITE en Madrid. Gracias, J.A.
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La nueva ordenanza reguladora de la ITE en la ciudad de Madrid supone un cambio sustancial en el procedimiento y desarrollo de todo el proceso.En primer lugar, aumenta extraordinariamente el control técnico municipal sobre los resultados de las inspecciones y de las obras que puedan derivarse de ellos, al obligar normativamente la realización de una primera inspección por un técnico municipal para la comprobación de la adecuación del acta de la ITE a la realidad del edificio y a una segunda inspección, en el caso de que hayan sido necesarias obras de subsanación de deficiencias, para la comprobación de la buena ejecución e idoneidad de las mismas.
Indudablemente, esta nueva actitud busca poner coto al manifiesto deterioro del sector por causas de todos conocidas y que no merece la pena reflejar aquí.
En segundo lugar, se endurecen y amplían las exigencias formales de la propia inspección. No sólo es que se incorporen nuevos elementos a la inspección como los relativos a la accesibilidad o al comportamiento térmico del edificio, técnicamente complejos, sino que se obliga a que la inspección no sea meramente visual, como hasta ahora, sino que se deberán realizar las catas, pruebas ensayos, estudios, etc. que pueda requerirse en cada caso, y cuya ausencia caerá bajo la responsabilidad del técnico, yademás, de requerir el estado del edificio la toma de medidas de seguridad inmediatas, estas deberán realizarse con carácter previo a la redacción del acta que deberá recogerlas como ya ejecutadas. En resumen, se obliga a la realización de un estudio patológico de los edificios bastante más serio y profundo que hasta ahora. Como ejemplo valga comentar que se acabaron las actas en las que a la vista de la existencia de humedades en un sótano se recomendaba un estudio de pocería. Ahora hay que realizar primero el estudio y, a la vista de los resultados, reflejar en el acta los daños con precisión y proponer como repararlos.
Estas novedades suponen un aumento significativo del volumen de trabajo y responsabilidad por parte de los técnicos pero, paralelamente, también un muy notable incremento de la responsabilidad en el proceso de los Administradores de Fincas, o de los Presidentes de Comunidad en ausencia de los estos. La Ley de Propiedad horizontal establece muy claramente la directa responsabilidad de los Administradores en lo relativo a “atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas alpresidente, o, en su caso, a los propietarios”, artículo 20.c, lo que sitúa directamente bajo su responsabilidad autorización y provisión a los técnicos encargados de la inspección de los medios precisos para su adecuada realización, lo que conlleva indirectamente, la corresponsabilidad en la realización correcta de la misma.
Finalmente, no queda más remedio que referirse a la disciplina relacionada con el proceso de la ITE. Sin duda de ningún tipo, el primer ahorro económico significativo para las Comunidades en este tipo de proceso es su adecuado cumplimiento, tanto formal como de plazos. El incumplimiento deriva automáticamente en multas coercitivas para forzar el cumplimiento que se solapan con la apertura de expedientes sancionadores, de ejecución sustitutoria, que resulta notablemente más cara, e incluso puede llegarse a la expropiación del inmueble como medida última ante el incumplimiento continuado, afortunadamente poco habitual.
En resumen, nunca como ahora ha estado clara la necesidad una estrecha colaboración entre técnicos y Administradores de fincas, entendiendo, de una vez por todas, la ITE como un proceso y no como un acto aislado o la suma de varios inconexos, del que la Comunidad debe estar, desde el principio, eficazmente informada
